부동산과 재무제표

부동산과 재무상태표

사업용 부동산을 재무제표에 표시하는 방법을 이해하는 것은 부동산 임대업과 부동산매매업 등의 세무회계를 이해하는 데 매우 중요 한 요소가 된다. 일반적으로 재무제표에 부동산이 표시되면 이를 사업성이 있는 것으로 보기 때문이다. 특히 부동산매매업의 경우가 그렇다. 

 

 

사업소득은 종합해 과세하는 항목이고, 양도소득은 분류과 세되는 항목에 해당한다. 따라 서 둘은 과세 방식에서 차이가 있다.
개인 또는 법인이 보유하는 부동산은 재무상태표상 판매 목적으로 보유하면 재고자산, 임대나 경영목적으로 보유하면 유형자산에 해당한다.
이러한 자산의 구분에 따라 회계처리의 내용이 달라진다.
① 재고자산
• 재고자산은 판매를 목적으로 보유하고 있는 자산으로써 유동자산에 속한다.
• 재고자산을 판매하면 손익계산서상의 매출원가로 변하게 된다.
• 재고자산을 임대나 경영목적으로 사용하는 것이 아니므로 감가상각을 할 수 없다.
• 재고자산을 일시적으로 임대하여 나온 수익은 영업 외 수익으로 처리하는 것이 원칙이다.
② 유형자산
• 유형자산은 임대나 사용 목적으로 보유하고 있는 자산으로써 비유동자산에 속한다.
• 유형자산을 처분하면 처분이익은 손익계산서상의 영업 외 수익으로 처리되며 처분 손실은 영업외 비용으로 처리된다. 다만, 이러한 처분 손익은 소득세법상 인정되지 않는다(수입금액 불산입, 필요경비 불산입). 양도소득으로 과세하기 위해서이다.

 

 

※ 사업용 고정자산의 처분에 따른 차손익 등의 총수입금액 불산입(소득세법 집행기준 24-0-2
① 사업용 고정자산(단, 업무용 승용차는 제외)을 양도함으로써 발생하는 차 손익은 사업 소득의 계산에 있어서 총수입금액이나 필요경비에 산입하지 않는다.
② 사업용 고정자산을 내용연수의 경과로 폐기 처분하는 경우 잔존가액과 처분가액과의 차 손익은 사업소득의 계산에 있어서 총수입금액이나 필요경비에 산입하지 않는다.
• 유형자산은 임대나 경영목적으로 사용하는 것에 해당하므로 감가상각을 할 수 있다.
• 유형자산을 임대하여 나온 수익은 매출로 처리하는 것이 원칙이다.

 

부동산과 손익계산서

부동산을 사업적으로 처분하면 처분 손익 등이 손익계산서에 반영되고 이를 바탕으로 세금 신고를 하게 된다.
손익계산서의 당기순이익을 기준으로 다음과 같은 사업소득 금액이 결정된다.
당기순이익 : 손익계산서상의 당기순이익 +-세무조정 *=사업 소득금액
* 세무조정이란 당기순이익을 구성하고 있는 매출이나 비용이 세법을 위배한 경우 이를 세법에 맞게 수정하는 제도를 말한다. 예를 들어 위의 당기순이익에 업무와 무관한 비용이 1억 원이 포함되어 당기순이익을 축소했다면 다음과 같이 세무조정을 하여 사업 소득금액을 계산하게 된다.
재고자산
재고자산은 기업이 영업활동을 통해 판매하거나 생산을 목적으로 보유하고 있는 원료, 재료, 반제품, 재공품, 제품(상품) 같은 자산을 말한다. 부동산매매업이나 주택신축판매업을 영위하는 경우 보유한 부동산이 바로 이러한 재고자산에 해당한다.
* 소득세는 당기순이익을 기준으로 세금이 매겨진다. 종합소득공제금액이 500만원이라면 과세표준이 1,000만 원이고 세율은 6%이므로 60만 원 정도의 소득세가 산출된다.
재고자산과 관련된 세무회계상 쟁점
첫째. 부동산업 중 재고자산을 보유하는 업종은 다음과 같이 정리된다.

구분	판매 목적	비고
주택	주택신축판매업, 주택매매업
상가	상가신축판매업
토지	토지매매업

 

 

둘째, 재고자산에 대한 세무회계 특징은 다음과 같다.
• 재고자산은 판매 시 매출원가로 대체된다.
• 재고자산은 임대나 사용 목적이 아니므로 감가상각을 할 수 없다.
• 재고자산을 일시 임대하여 발생한 임대료는 원칙적으로 영업외수익에 해당한다. 그런데 세법은 이를 임대소득으로 구분하도록 하고 있다. 따라서 매매 소득과 임대소득을 별도로 구분하여 경리하는 것이 원칙이다(이 경우 두 개의 업종을 영위하는 것으로 볼 수 있다).
• 재고자산은 사업자가 공급하므로 부가가치세가 부과될 수 있다.
셋째, 판매용 재고자산을 본인이 사용한 경우에는 두 가지 세금 문제에 주의해야 한다.
• 만일 보유한 주택이 부가가치세 과세 대상이라면 10%의 부가가치세를 내야 한다.
세법은 재고자산을 자신에게 공급한 것으로 보아 부가가치세를 내도록 하는 규정을 두고 있기 때문이다.
• 자가 사용한 재고자산(주택)은 사업자의 총수입금액에 포함하지 아니하고 이를 처분하는 연도의 총수입금액에 산입하여 사업소득으로 과세한다. 한편 사업자가 폐업 시 보유한 주택을 가사용으로 소비하거나 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다.

 

 

유형자산 (부동산 임대업)
유형자산(ATAE)은 재화의 생산이나 용역의 제공, 타인에 대한 임대 또는 자체적인 사용 목적으로 물리적 형태가 있고 1년 이상 초과하여 사용할 것이 예상되는 자산(장기간 효익을 제공하는 미래 용역 잠재력을 지닌 자산)을 말한다. 
첫째, 부동산업 중 유형자산을 보유하는 업종은 다음과 같이 정리한다.

구분	임대목적	비고
주택	주택임대업	상가겸용주택은 주택과 상가에 따라 각각 사업자등록을 해야 함
상가	상가임대업
토지	토지임대업

둘째, 유형자산에 대한 세무회계 특징을 정리하면 다음과 같다.
• 유형자산은 판매 목적용 자산이 아니므로 처분 시 발생하는 처분 손익은 영업 외 수익 또는 영업 외 비용으로 처리하는 것이 원칙이다. 다만, 세법은 이러한 처분 손익을 인정하지 않으며 처분이익에 대해서는 종합소득세가 아닌 양도소득세로 과세한다.
• 유형자산은 감가상각을 할 수 있다.
• 유형자산을 임대하여 받는 임대료는 매출에 해당한다.

 

 

※ 일시 임대한 부동산의 처분과 소득 구분
판매를 목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대한 후 해당 부동산을 판매하는 경우에 다음과 같이 소득 구분을 한다.
• 매매를 목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하므로 이는 사업소득에 해당함.
• 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함.
단, 이때 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산매매업) 소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모•빈도• 계속성 • 반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실 판단한다
* 미분양 주택을 가사용으로 소비하는 경우의 수입 시기(소득세법 집행기준 25-0-1)
① 주택 신축 판매업자가 폐업 시점에 판매하지 아니한 주택을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에는 이를 소비 또는 지급한 때의 가액을 그 소비일 또는 지급일이 속하는 연도의 사업소득 총수입금액에 산입하며, 그 이후에 해 당 주택을 양도하고 받는 대가는 양도소득에 해당한다.
② 주택신축판매업자가 폐업 시점에 그 주택을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우 외의 경우에는 이를 처분한 때의 가액을 그 처분일이 속하는 연도의 사업소득 총수입금액에 산입한다.