주택 임대사업 3

주택임대사업자 세금혜택 제도

주택임대사업자등록을 낸 경우로서 세법에서 요건을 충족한 경우에는 다양한 조세감면 혜택이 있다. 이하에서는 주로 조세 정책적인 목적으로 운영되는 주택임대사업자에 대한 세금혜택 제도에 대해 본격적으로 알아본다. 물론 사업자등록을 하면 관할세무서로부터 세원 관리를 받게 되고 세법에서 정한 의무를 이행하지 않으면 가산세 등의 불이익이 있다.
거래 단계별 주택임대사업자 세금 문제

 

 

※ 취득단계
• 임대목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 공동주택으로써, 전용면적 60m(18평) 이하에 대해 취득세를 100% 감면한다. 단, 취득세액이 200만원 초과 시는 85% 감면이 적용된다.
보유 및 임대단계
• 재산세를 25~100%(40m 이하는 100%) 감면받을 수 있다.
• 종합부동산세를 세금을 면제받을 수 있다.
• 소형주택*임대에 대해서는 2019년 말까지 소득세 30%(준공공임대주택 등은 75%)
감면을 받을 수 있다(조특법 제96조).
양도단계
• 양도소득세 감면을 받을 수 있다. 단, 조세특례제한법에 열거 되어 있어야 한다 (법조문 확인 필수).
• 거주 주택에 대해서는 세금을 면제받을 수 있다.

 

주택임대 사업자 등록 방법

임대주택에 대해 세제지원을 받기 위해서는 세법상 지원 대상인 주택만 관할 시•군• 구청에 등록한 후 관할세무서에서 사업자등록을 별도로 해야 한다. 이하에서 알아보자.
1. 등록이 가능한 주택
우선 세금 감면을 받기 위해서는 민간임대주택법상의 주택에 해당하여야 한다. 이에 대해 임대주택법에서는 주택과 주거용 오피스텔 정도를 등록 대상으로 보고 있다.

2. 등록 절차
주택임대사업자등록 절차를 알아보자.
① 관할 시•군• 구청에 임대사업자 등록
민간임대주택법 시행령 제4조에서는 다음과 같이 임대사업 등록 절차를 규정하고 있다.
• 국토교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 시장• 군수 또는 구청장(자치구의
구청장을 말한다)에게 제출하여야 한다.
• 시장• 군수 또는 구청장은 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다.
• 등록증을 받은 자는 등록사항에 변경이 있을 때는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 시장• 군수 또는 구청장(등록 변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장• 군수 또는 구청장을 말한다)에게 이를 신고하여야 한다.
② 관할세무서에 임대사업자 등록
임대주택에 대한 종합부동산세의 비과세나 거주 주택에 대한 양도소득세 세금을 면제받기 위해서는 관할세무서에 사업자등록이 되어 있어야 한다.

구분	금액	비고
1. 임대주택사업자등록	• 거주지 시•군• 구청• 등기이전 • 잔금 지급 전에 등록신청	임대사업자등록신청서, 매매계약서 사본 등
2. 임대차계약 체결	• 표준임대차계약서 양식사용	표준임대차계약서 원본, 임차인 주민등록등본
3. 취득세 감면신청	• 물건지 시•군• 구청 세무과 • 취득일로부터 60일 내	지방 세액감면신청서, 임대주택사업자 등록증
4. 임대조건 신고	• 거주지 또는 시•군•구청 주택과 • 임대개시 10일 전	임대조건 신고서, 표준 임대차계약서
5. 사업자등록신청	• 거주지 세무서 • 임대개시 20일 이내 신청	임대주택사업등록증, 사업자등록신청서, 임대계약서 등

* 주택소재지가 전국에 산재한 경우에는 거주지 소재 관할세무서에서만 사업자등록을 필하면 된다. 다만, 임대소득에 대해 부가가치세가 과세하는 상가의 경우에 는 거 주지 소재 관할세무서가 아닌 상가가 소재한 지역의 관할세무서에 사업자등록을 내야 한다는 점에 유의하기를 바란다.

 

<의무 임대 기간 5년을 채우지 못하면 세금을 면제받은 주택에 대해서는 어떤 조치가 취해질까?>
세금추징이 발생한다. 이를 위해 과세당국은 5년간 사후관리를 하게 된다.

<주택임대사업자가 전세보증금만 받는 경우에는 이러한 혜택을 받을 수 있는가?
그렇다. 전세이든 월세이든 이를 가리지 않는다.>

주택임대사업자가 거주 주택에 대한 양도소득세를 세금을 면제받기 위해 서는 다음의 조건을 모두 충족해야 한다.

1. 장기임대주택(매입임대주택)의 요건
소득세법 제168조에 의한 사업자등록(세무서)과 민간임대주택법 제5조에 따른 임대사업자 등록(지방자치단체)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하고 있는 주택으로 아래 요건을 충족한 임대주택을 말한다.

구분	일반사업소득	임대사업소득	임대 기간
매입임대주택	임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하 (수도권 밖은 3억원 이하)*	1호 이상	5년 이상

* 2011. 10. 14. 전에 임대주택법 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 주택의 경우에는 취득 당시 기준시가 6억원 이하 수도권 밖은 3억) 임대 기간의 계산 시 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

 

 

2. 거주 주택의 거주요건
전 세대원들이 거주 주택에서 2년 이상 거주해야 함을 의미한다.
• 동일세대원은 원칙적으로 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말한다.
• 부부의 경우에는 생계를 달리하면 거주 조건을 충족하지 못한 것으로 본다.
• 사업자등록 이전에 거주한 기간도 인정한다. 따라서 소유 기간에 거주기간이 통틀어 2년 이상이면 족하다.
* 거주요건은 해당 집에서 실제 거주해야 함을 의미한다. 거주기간은 주민등록으로 확인하나, 주민등록만 올려두고 실제 거주하지 않는 경우에는 거주요건을 충족할 수 없는 것으로 본다. 만일 실제 거주기간이 2년 이상임에도 불구하고 주민등록상 기간이 짧은 경우에는 거주했음을 입증할 수 있는 서류(거주 사실 확인서, 각종 공과금 영수증, 사진 등)를 준비하여 과세당국에 해명해야 한다.

 

5년간 임대 기간 산정 방법
• 주택임대 기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 한다.
• 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택 임대 기간을 상속인의 주택임대 기간에 합산한다.
• 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로써 3월 이내의 기간은 5년 의무 임대 기간에 포함한다. 따라서 공실 기간이 4개월인 경우 4개월은 임대 기간에 산정되지 않으므로 추가로 4개월을 임대해야 한다.
• 수용 등 부득이한 사유로 해당 임대 기간 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대 의무호수를 임대하지
아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다.
* 임대 기간 요건을 충족하지 못하게 된 때(장기임대주택의 임대 의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다)에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 밑 일부터 2개월 이내에 해당 세액을 납부해야 함에 주의해야 한다.

 

주택 임대사업 1

 

주택 임대사업 2