부동산 매매업 4

매매사업자의 증빙 수취법

사업자들은 거래상대방으로부터 대가를 지급할 때 법에서 정하고 있는 증빙을 수취해야 한다. 이에 대한 의무를 제대로 이행하지 않으면 가산세 등이 부과되는데 다음에 서 살펴보자.

 

 

 

1. 적격영수증의 종류
세법에서 정하고 있는 적격영수증(정규영수증, 법정 영수증)은 다음과 같다.

① 세금계산서
'세금계산서' 란 사업자가 재화나 용역을 공급할 때 부가가치세를 거래징수하고 이를 증명하기 위하여 공급받는 자에게 교부하는 증빙서류이다.
② 계산서
계산서는 부가가치세 면세사업자(면세품목 취급 사업자)가 발행하는 영수증이다.
부가가치세가 면세되므로 공급가액만 기재된다.
③ 신용카드 매출전표(현금영수증 포함)
신용카드 매출전표(월별 이용대금명세서 포함)는 대금의 수수에 관한 영수증에 불과하지만, 과세자료로 활용이 가능하므로 정규 영수증의 하나로 인정하는 것이다. 현금 영수증도 이에 포함된다.

※ 입금표 등의 정규영수증 해당 여부

구분	내용
입금표	세법상의 정규영수증이 아니다. 다만, 입금 사실이 확인되었다면 지급 근거의 역할은 하지만, 증빙불비 가산세는 피할 수 없을 것이다.
거래명세표	거래명세표는 거래에 관한 명세표이므로 정규영수증에 해당하지 않는다.
간이영수증	간이영수증도 정규영수증에 해당하지 않는다. 다만, 편의상 현재는 3만원 이하까지는 이 영수증을 수취하여도 가산세 제재를 하지 않는다.
금전등록기	할인마트 등에서 발급되는 금전등록기 영수증도 정규영수증에 해당하지 않는다.
계약서	계약서는 계약에 관한 서류에 해당하므로 세법상의 정규영수증에 해당하지 않는다.

 

 

2. 사업자의 증빙 수취법

개인사업자(사업소득이 있는 자)는 사업과 관련한 사업자로부터 재화나 용역을 공급받고 그 대가를 지출한 경우에 그 거래금액이 3만원을 초과하는 경우는 정규영수증을 수취해야 한다. 만약 사업자가 정규영수증을 수취하지 않은 경우에는 증빙불비 가산세를 부과한다.

1) 정규영수증을 받아야 하는 거래
정규영수증을 받기 위해서는 다음과 같은 요건을 동시에 충족해야 한다.

① 사업자와의 거래일 것 : 정규영수증 수취 의무는 거래상대방이 사업자인 경우에만 적용된다. 따라서 거래상대방이 비 사업자인 경우에는 정규영수증을 수취할 수 없기 때문에 이를 수취하지 않더라도 증빙불비 가산세(2%)를 부과하지 않는다. 단, 거래상대방이 사업자라고 하더라도 증빙 수취의 실익이 없는 경우에는 문제로 삼지 않는다. 이를 정리하면 다음과 같다.

 

 

사업자에 해당하는 경우	사업자에 해당하지 않는 경우
• 영리법인 • 수익사업을 영위하는 비영리법인 • 사업소득자, 부동산임대소득자 • 미등록사업자( 미등록사업자도 사실상 사업자에 해당) • 면세사업자, 간이과세자(: 당연히 사업자에 해당)	• 수익사업을 영위하지 않는 비영리법인(사업자 등록 의무가 없어    정규 영수증 수취 불가) • 금융보험업을 영위하는 법인   ( 전산거래로 거래가 투명하여 정규영수증 수취 실익이 없음) • 국내사업장이 없는 법인(정규영수증 수취 불가능) • 국내사업장이 없는 비거주자 • 읍•면 지역에 소재하는 간이과세자로서 신용카드가맹점이    아닌 사업자(영세업자 세 부담 완화)

② 재화나 용역의 공급대가일 것 : 지출한 금액에 대해 정규영수증을 받아야 하는 거래는 재화나 용역의 공급대가여야 한다. 따라서 재화(물건)나 용역(서비스)거래가 아닌 것들은 정규영수증 수취 의무가 없다. 이를 구별해 보자.

재화나 용역거래인 경우	재화나 용역거래가 아닌 경우
• 상품 • 용역 • 임대용역서비스 등	• 기부금 • 위약금 • 판매장려금 • 인건비 • 임대보증금 등

③ 3만원 초과 거래일 것 : 일단 정규 영수증 수취 의무는 기본적으로 거래금액이 3만 원을 초과해야 한다. 따라서 단일 거래가 3만원 이하로 이루어진 경우에는 정규영수 증을 수취하지 않더라도 증빙불비 가산세를 부과하지 않는다.

2) 3만원 초과 거래라도 가산세를 부과하지 않는 경우
다음은 3만원 초과 거래여도 증빙불비 가산세 적용을 배제한다. 이는 정규영수증 수취가 힘든 현실을 반영한 결과이다.

• 읍•면 지역의 간이과세자로 신용카드 가맹점이 아닌 사업자
• 농어민과의 거래, 부동산 구입, 주택임대용역
• 경비 등 송금명세서로 갈음할 수 있는 것(운송 용역, 우편주문판매 등) 등

 

 

※ 장부 및 지출증명서류 보관기간

사업자들은 각 과세 시간에 그 사업과 관련된 모든 거래에 관한 증명 서류를 작성하거나 받아서 소득세 신고 기한이 지난날부터 5년간 보관해야 한다.

* 매매사업자가 보유한 재고자산을 매매하는 경우에는 계산서(수익형 부동산이나 85m2 초과 주택을 매매하는 경우에는 세금계산서)를 교부하지 않아도 된다. 다만, 사업자 사업자등록증을 제시하고 교부를 요구하는 경우에는 교부해야 한다.

(사업자 카드 등록 방법)
사업자들은 사업자 카드를 사용하면 부가가치세나 소득세 신고 시 업무처리를 쉽게 할 수 있다. [홈택스 홈페이지 : 조회/발급 → 현금영수증 → 사업용 신용카드 → 사업용 신용카드 등록] 과정으로 등록할 수 있다. 대표자 명의로 최대 50장까지 등록할 수 있다.

 

 

주택매매업 종합소득세 절세포인트 - 주택매매사업자의 절세 방법을 정리해보자.

1. 주택매매업이 유리한 경우

- 단기매매로 인해 높은 양도소득세율이 적용되는 경우
- 이자 비용이나 인건비가 발생하는 경우
- 다른 사업에서 손실이 발생하는 경우 등

* 매매업을 영위하면 장부 등을 작성해야 하고 사업에 대한 세무조사를 받을 수 있는 점 등은 단점에 속한다.

2. 주택매매업에 대한 사업성을 인정받는 방법

- 반드시 매매업에 대해 사업자등록을 한다.
- 사업장소를 별도로 두는 것이 안전하다.
- 장부를 작성하여 판매용 부동산을 재고자산으로 올려 두도록 한다.

3. 주택매매소득에 대한 신고 방법

- 주택매매 소득도 사업소득이므로 장부를 통해 신고해야 한다.
- 만일 장부 미 기장 시에는 경비율 제도를 통해 신고한다,
- 주택매매사업자는 단순경비율이나 기준경비율로 신고하면 세금을 많이 낼 수 있다. 따라서 반드시 장부를 통해 세금 신고를 하도록 한다.

* 주택매매차익에 대해서는 매매일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 하고, 다음 해 5월 (6월) 중에 확정신고를 해야 한다.

 

 

4. 장부 작성법

- 사업 첫해부터 복식 장부로 기장하는 것이 재고자산의 입증, 결손금 통산 등의 측면에서 훨씬 유리하다.

- 주택매매사업자는 비교 과세가 적용되지 않으므로 매매사업과 관련된 모든 경비를 필요경비 처리할 수 있다.

5. 재고자산 계상법

- 판매 목적용 부동산은 유동자산 중 재고자산으로 올린다.
- 재고자산으로 올려두면 해당 부동산은 판매 목적용으로 취급받는다.

* 재고자산의 일시 임대는 매매사업자의 영업외수익에 해당하나, 과세당국은 임대소득으로 보고 있다. 따라서 원칙적으로 매매소득과 구분하여 경리하여 소득세를 신고해야 한다. 구분경리란 각각의 소득에 맞게 매출과 경비를 구분하여 장부에 계상하는 것을 말한다. 공통비용은 매출 등으로 안분한다.

6. 이자 비용 인정 여부

- 매매업을 영위하기 위해 차입한 비용은 원칙적으로 필요경비에 해당한다.
- 이자 비용이 필요경비로 처리되면 과세소득을 줄여주어 일종의 절세효과가 발생한다.
- 업무와 관련 없는 이자 비용과 초과인출금이자*에 대해서는 필요경비로 인정하지 아니한다.

* 초과인출금은 부채 합계액이 사업용 자산의 합계액을 초과하는 금액을 말한다. 따라서 초과인출금에 대응되는 이자는 사업과 관련 없는 '부채에서 발생하는 이자로 보아 이를 필요경비로 인정하지 아니한다

 

 

7. 기타 일반관리비 인정 여부

- 주택매매사업자가 일반관리비를 장부에 계상하면 세금을 줄일 수 있다.

8. 필요경비로 인정되는 비용들에는 다음과 같은 것들이 있다.

- 이자
- 인건비
- 복리후생비
- 건강보험료 등

9. 결손금 통산법

- 매매 차손이 발생하거나 다른 사업에서 손실이 발생하는 경우에는 서로 통산할 수 있다.
- 매매 차손이 발생한 경우에는 다른 사업소득(부동산임대업은 제외)과 통산할 수 있다.
- 다른 사업(부동산임대업은 제외)에서 손실이 발생한 경우 매매차익과 통산할 수 있다.

* 매매업에서 발생하는 매매 차손은 10년간 이월공제된다. 단, 이 매매 차손은 부동산 임대소득을 제외한 소득과 통산할 수 있다.

 

 

결손금과 이월결손금의 공제순서(소득세법 집행기준 45-0-1)

결손금은 당해 연도 사업에서 발생하는 손실금을, 이월결손금은 다음 연도 이후로 이월된 손실금을 말한다. 세법은 결손금과 이월결손금을 다른 소득에서 합산할 수 있도록 하고 있으나, 부동산임대소득의 결손금 등은 다른 소득에서 통산할 수 없도록 하고 있다.

구분	결손금의 공제순서	이월결손금의 공제순서
부동산임대업 외 사업소득	근로소득금액 - 연금 소득금액 - 기타소득금액  -> 이자소득 금액 - 배당소득 금액	사업소득금액 - 근로소득금액 - 연금 소득금액 - 기타소득금액 - 이자소득 금액 -~ 배당소득 금액
부동산임대소득	다음 연도로 이월함	부동산임대업의 소득금액에서만 공제

10. 세금이 환급되는 경우

- 매매차익 때 세금을 납부하였으나 종합소득세 신고 때 결손이 발생하면 세금을 환급받을 수 있다.
- 환급 시 세무서의 간섭이 뒤따를 수 있기 때문에 환급이 능사는 아닐 수 있다. 세무 전문가의 확인이 필요하다.

《물음 : 주택매매사업자도 주택에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있는가?》

당연하다. 다만, 환급을 위해서는 사업자가 공급한 주택이어야 한다. 주택 분양회사나 다른 주택매매사업자가 공급하는 주택 중 전용면적 85㎡ 초과 주택에 대한 것만 환급 대상이 된다. 일반 소비자로부터 매입한 경우에는 주택규모와 관계없이 부가가치세가 발생하지 않으므로 환급을 받을 수 없다.

* 이외에 제삼자 간의 공동사업, 부부간의 공동사업, 매매법인 등 사업구조에 따라 다양한 절세효과가 발생할 수 있다. 세무사와 상의하기를 바란다.

 

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