토지 매매업 2

토지매매사업자의 비사업용 토지에 대한 세금은 다음과 같은 절차를 거쳐 정산한다.

1) 매매차익의 계산

• 매매차익은 원칙적으로 양도소득과 계산 방법이 같다.
• 예정신고 때는 기준경비율로 필요경비를 신고해도 무기장 가산세가 없다.
• 세율은 양도소득세 세율을 적용하나 법에서는 보유기간을 불문하고 6~38%를 적용하도록 하고 있다.

2) 매매차익 예정신고 및 납부

• 매매차익 예정신고는 매매 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 신고 및 납부한다.
• 무신고 시 가산세 20%가 적용된다.

3) 확정신고

• 다음 해 5월 중에 신고 및 납부하는 것이 원칙이다.
• 예정신고 때 납부한 세금은 선납 세금으로 종합소득세 신고 때 정산하게 된다.
• 비사업용 토지에 대해서는 비교과세제도를 적용하여 산출세액을 결정해야 한다.

 

 

※ 부동산 매매업자의 세액계산 방법(소득세법 집행기준 64-122-2)
종합소득 산출세액은 다음 제1호와 제2호 중 큰 금액으로 한다.

1. 종합소득 과세표준 x 기본세율
2. (주택 등 매매차익: 양도소득 기본공제-장기보유 특별공제) x 양도소득세율*]+ (종합소득 과세표준-주택 등 매매차*1) x 기본세율]+ 주택 등 매매차익 = 해당 주택 • 토지의 매매가액-양도자산의 필요경비(실질 거래값에 의한 취득가액, 자본적 지출액, 양도비용 등)
*2 양도소득세율(법 504조 1항) : 50%, 40%, 16~48%

 

 

토지 매매업 종합소득세 절세 포인트

토지 매매사업에 대한 절세 방법들을 정리해보자. 토지의 경우 사업용 토지와 비사업용 토지로 구분하여 살펴보는 것이 도움이 된다. 다음은 주로 사업용 토지를 중심으로 한 정리이다. 참고로 사업용 토지에 대한 세금 문제는 앞에서 본 주택과 거의 유사하다. 이들에 대해서는 양도소득세 중과세가 적용되지 않으므로 비교과세제도가 적용되지 않아 매매업이 유리할 수 있다.

1. 토지 매매업이 유리한 경우

• 토지 매매업을 영위하기 전에 토지 성격에 따른 사업의 장단점을 알고 사업을 시작해야 한다.
• 토지 매매업이 좋은 경우는 다음과 같다(단, 사업용 토지에 한함).

- 단기매매로 인해 높은 양도소득세율이 적용되는 경우
- 이자 비용이나 인건비가 발생하는 경우
- 다른 사업에서 손실이 발생한 경우 등

* 비사업용 토지의 경우에는 일반적으로 매매업의 실익이 사업용 토지보다 작다. 한편 사업용 토지의 경우라도 매매업으로 영위하면 장부 등을 작성해야 하고 사업에 대한 세무조사를 받을 수 있다는 점 등은 단점에 속한다.

 

 

2. 토지 매매업에 대한 사업성을 인정받는 방법

• 토지매매업에 대한 사업성을 인정받지 못하면 매매업으로 판매한 토지에 대해서 양도소득세가 과세될 수 있다.
• 반드시 매매업에 대해 사업자등록을 한다.
• 가급적 사업장소를 두는 것이 안전하다.
• 장부를 작성하여 판매용 부동산을 재고자산으로 올린다.

3. 토지매매 소득에 대한 신고 방법

• 토지매매소득도 사업소득이므로 원칙적으로 장부를 통해 신고한다.
• 만일 장부를 작성하지 않으면 경비율 제도를 통해 신고한다.
• 토지매매사업자는 단순경비율이나 기준경비율로 신고하면 세금을 많이 낼 수 있다. 반드시 장부를 통해 세금 신고를 한다.

* 토지매매차익에 대해서는 매매일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 하고, 다음 해 5월(6월) 중에 확정신고를 해야 한다. 단, 종합소득세 신고에는 비사업용 토지만 비교과세제도를 적용해야 한다.

 

 

4. 장부 작성법

• 매매사업자도 사업자에 해당하므로 장부를 작성하는 것이 원칙이다.
• 사업 첫해부터 복식 장부로 기장하는 것이 재고자산의 입증, 결손금 통산 등의 측면에서 훨씬 유리하다.
• 사업용 토지의 매매는 비교 과세가 적용되지 않으므로 매매사업과 관련된 모든 경비를 필요경비 처리할 수 있다. 하지만 비사업용 토지의 경우에는 그렇지 않다.

5. 재고자산 계상 법

• 판매 목적용 부동산은 유동자산 중 재고자산으로 올린다.
• 이렇게 재고자산으로 올려두면 해당 부동산은 판매 목적용으로 취급받을 수 있다.

6. 이자 비용 인정 여부

• 매매업을 영위하기 위해 차입한 비용은 원칙적으로 필요경비에 해당한다.
• 이자 비용이 필요경비로 처리되면 과세소득을 줄여주므로 일종의 절세효과가 발생한다.
• 이러한 측면에서 업무와 관련 없는 이자 비용과 초과 인출금 이자에 대해서는 필요경비로 인정하지 아니한다.

* 비사업용 토지를 매매하는 경우에는 이자 비용이나 일반관리비 등이 필요경비에 포함될 여지가 없다.

 

 

7. 기타 일반관리비 인정 여부

• 토지매매사업자가 일반관리비를 장부에 계상하면 세금을 줄일 수 있다.
• 필요경비로 인정되는 비용들에는 다음과 같은 것들이 있다.

- 이자
- 인건비
- 복리후생비
- 건강보험료 등

8. 결손금 통산법

• 매매 차손이 발생하거나 다른 사업에서 손실이 발생하는 경우에는 서로 통산할 수 있다.
• 매매 차손이 발생한 경우에는 다른 사업소득(부동산 임대업은 제외)과 통산할 수 있다.
• 다른 사업(부동산 임대업은 제외)에서 손실이 발생한 경우에는 매매차익과 통산할 수 있다.
• 매매업에서 발생하는 매매 차손은 10년간 이월 공제된다. 단, 이 매매 차손은 부동산 임대소득을 제외한 소득과 통산할 수 있다.

 

 

9. 세금이 환급되는 경우

• 매매차익 때 세금을 납부하였으나 종합소득세 신고 때 결손이 발생하면 세금을 환급받을 수 있다.
• 환급을 받는 것이 능사는 아닐 수 있다. 환급 시 세무서의 간섭이 뒤따를 수 있기 때문이다. 세무 전문가의 확인을 필요로 한다.

10. 매매법인이 유리한 경우

• 비사업용 토지를 단기 매매하는 경우에는 높은 세율 50% 등이 적용될 수 있다.
• 이러한 상황에서는 법인을 설립하는 것도 하나의 대안이 된다.
• 매매법인의 경우 기본법인세 10~22%와 추가 법인세 10%가 부과되기 때문이다.

* 토지의 경우 사업 형태에 따른 유불리 한 점이 확연히 구분된다.

 

토지 매매업 1