주택 임대사업 2

월세 세액공제와 소득 세무신고 시 예상 추징액

근로소득자가 지출하는 월세에 대해 세액공제가 적용되고 있다. 이 제도는 그동안 거의 과세가 되지 않았던 주택임대소득을 노출해 과세하기 위한 취지에서 도입되었다.
이하에서 이와 관련된 내용을 살펴보자.

 

 

 

1. 월세 세액공제
월세를 지출하는 임차인은 연간 750만 원 한도 내에서 월세로 지출된 금액의 10%(2017년 이후는 12% 예정) 상당액을 세액공제로 받을 수 있다. 다만, 다음의 요건을 충족해야 한다(조세특례제한법 제95조의 2).
• 해당 과세기간의 총 급여액이 7천만 원 이하(종합소득금액 6천만 원 초과 제외)인 무주택 세대주(단독 세대주 포함)에 해당할 것
• 국민주택규모 이하의 주택(주거용 오피스텔 포함)을 임차하기 위하여 지급한 월세액에 해당할 것
• 임대차계약서의 주소지와 주민등록등본의 주소지가 같을 것(실제 거주를 해야 함을 의미)
※ 제출증명서류
- 임대차 계약 증서 사본
- 주민등록등본 또는 초본
- 현금영수증, 계좌 이체 영수증 및 무통장입금증 등 주택 임대인에게 월세액을 지급하였음을 증명할 수 있는 서류
고시텔 등에 대한 월세도 공제받을 수 있나?
아니다. 이는 건축법상 상시 주거용이 아닌 사실상 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태로 사용하기 위한 건축물로 건축법상 주택에 해당하지 않으므로 세액공제 대상에 해당하지 않는다. 다만, 2017년부터는 이에 대해서도 공제를 적용할 예정이다.
월세 세액공제를 받지 못하는 층의 다른 혜택
주택 월세 명세를 국세청 홈페이지에 등록하면 현금영수증을 발급받은 것으로 아 연말정산 시 현금영수증에 대한 소득공제를 받을 수 있다.
종합과세가 되는 경우만 무신고가 발생하면 임대소득에 대해 세금이 크게 추징될 가능성이 높다. 예를 들어 1,000만 원의 임대소득 금액(=수입 금액-필요경비)에 대해 신고를 누락한 경우에 예상되는 추징세액은 다음과 같다. 단, 납부 불성실 가산세는 365일 기준으로 일 3/10,000을 적용한다.

구분	본세	신고불성실가산세(20%)	납부불성실가산세	총계
6%	60만원	12만원	65,700원	785,700원
15%	150만원	30만원	164.250원	1,964,250원
24%	240만원	48만원	262,800원	3,142,800원
35%	350만원	70만원	383.250원	4.583.250원
38%	380만원	76만원	416,100원	4,976,100원

이외에도 건강보험료 등이 부과될 가능성이 높다. 건강보험료는 다음과 같은 체계로 부과된다. 단, 건강보험료에 대해서는 부과방식이 바뀔 가능성이 있다는 점에 유의한다.

 

 

미등록사업자의 임대주택의 양도소득세 절세법

미등록사업자가 임대주택을 양도하는 경우에는 일반적으로 양도소득세가 과세될 수 있다. 지금부터는 사업자등록을 하지 않은 임대주택에 대한 양도소득세 절세법을 알아보자.
1) 주택 수 산정 단위를 알아두자.
• 주택 수를 어떤 식으로 산정하느냐에 따라 과세 방식이 달라질 수 있다.
• 양도소득세는 1세대가 보유한 주택 수를 합산한다.
• 1세대란 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족*을 말한다.
* 부부의 직계존비속과 형제자매를 말한다.
2)) 그 거주자의 주택 수에서 제외되는 경우를 이해하라.
• 거주자의 주택 수에서 제외되는 주택들이 있다. 이렇게 되면 세금을 면제받을 수 있는 길이 열린다.
• 거주자의 주택 수에 제외되는 주택들은 다음과 같다.
- 해외에서 보유한 주택
- 최근의 양도소득세가 감면되는 주택
- 주택 신축 판매 및 부동산 매매사업자의 사업용 주택
- 주택임대사업자의 5년 이상 임대한 주택(사업자등록을 필해야 함)
- 고시텔 등
*주거용 오피스텔은 주택 수에 포함됨에 유의해야 한다.

 

 

3) 양도소득세를 비과세 받아라.
• 보유주택 수가 2 이하인 경우에 비과세를 받을 수 있다.
• 임대주택이 1가구 1주택에 해당하는 경우 양도소득세 비과세가 적용된다.
• 임대주택이 1가구 2주택에 해당하는 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례(3년 이내에 종전 주택 처분)를 받을 수 있다.
4) 양도소득세를 감면받자.
• 조세특례제한법에 의한 감면 주택에 해당하는 경우에는 양도소득세가 감면된다.
다음의 주택들에 대해서는 감면이 적용된다.
• IMF 기간에 5년 이상 임대한 주택(5호, 2호 이상의 주택)
• 최근에 신설된 규정에 의한 감면 주택 반드시 법조문을 통해 해당 여부를 확인
* 최근의 양도소득세 감편 주택은 거주자의 주택 수에서 제외되는 혜택이 있다.
5) 임대사업자등록을 해라.
• 거주 주택을 양도하고자 하는데 이에 대해 양도소득세가 과도하게 나오는 경우가 있다.
• 이러한 상황에서는 임대하고 있는 주택을 사업자 등록하고 그 이후에 거주 주택을 처분하도록 한다.
• 이렇게 사업자등록을 하고 5년 이상 임대하는 조건으로 거주주택에 대해서 비과세를 적용한다.

 

 

6) 양도차손을 통산하자.
• 양도차손을 통산하면 양도차익이 줄어들어 세금이 줄어들게 된다.
• 과세 대상 자산에서 발생하는 양도차손만 통산할 수 있다.
• 위 양도차손은 같은 해*에 발생한 양도차익에서만 통산할 수 있다.
*  만일 잔금 청산이 다음 해에 이루어진 경우에는 통산할 수 없다(주의).
7) 취득가액을 환산하라.
• 오래전에 취득하였거나 계약서를 분실하여 취득가액을 입증하지 못한 경우에는 취득가액을 환산할 수 있다.
• 이러한 상황에서는 다음과 같이 환산을 할 수 있다.
-환산 취득가액 = 양도가액 X(취득 시 기준시가)/양도 시 기준시가 
"취득가액을 환산하였다고 무조건 이를 인정하는 것은 아님에 유의한다. 과세당국은 실거래가액에 대해 조사를 거쳐 이 가액이 발견되면 환산 취득가액을 부인할 수 있기 때문이다.
8) 필요경비를 많이 받자.
• 양도소득세를 계산할 때 양도차익을 줄이기 위한 방법이 필요하다. 이때 필요경비의 유용성이 높다.
• 세법상 인정되는 필요경비는 다음과 같다.
- 취득세
- 중개수수료 및 등기 수수료
- 자본적 지출
- 양도비 등

 

 

9) 장기보유 특별공제를 많이 받아라.
• 부동산을 오래 보유하면 장기보유특별공제를 적용한다.
• 일단 3년 이상 보유해야 공제제도 적용을 받을 수 있다.
• 일반적으로 보유기간에 따라 10~30%의 공제를 받을 수 있다.
• 1가구 1주택 고가주택은 24~80%까지 공제를 받을 수 있다.
• 중과세가 적용되는 비사업용 토지도 이 공제를 받을 수 있다.
* 양도소득 기본공제는 양도한 해에 250만 원을 한 번만 공제한다. 연도별로 이를 적용하는 것이 아님에 유의하자.
10) 세율을 유리하게 적용받아라.
• 세율은 세금의 크기를 좌우하기 때문에 중요한 세금 계산 요소에 해당한다.
• 주택과 주택 외의 부동산에 대한 세율이 다르다 (아래 참조).
• 주택과 토지 등에 대한 양도소득세율은 다음과 같다.
주택 : • 원칙 : 보유기간에 따른 세율
- 1년 미만 보유 : 40%
- 1년 이상 보유 : 6~38%
토지•상가 : • 원칙 : 보유기간에 따른 세율
- 1년 미만 보유 : 50%
- 1~2년 미만 보유 : 40%
- 2년 이상 보유 : 6~38%
• 예외(비사업용 토지) : 중과세율(16~48%, 2016년 이후부터 적용)

 

 

* 같은 해에 6~38%가 적용되는 자산을 2회 이상 양도하면 합산과세의 적용으로 인해 세금이 증가한다.
11) 매매업을 검토하라.
• 단기매매 시 매매업으로 전환하면 다양한 세금 혜택을 누릴 수 있다.
• 매매업은 부동산을 전문적으로 매매하는 사업유형을 말한다.
• 매매사업자등록을 한 후 사업을 진행하는 것이 일반적이다.
• 단기매매를 하는 경우에는 6~38%의 세율을 적용받을 수 있고, 필요경비를 폭넓게 처리할 수 있다.
* 토지 매매업은 비교 과세의 적용으로 인해 매매업의 실익이 크지 않는 경우가 많다.

 

주택 임대사업 1

 

주택 임대사업 3