부동산업의 단순경비율 기준경비율

사업자들은 일단 본인에게 적용되는 장부 작성 의무를 먼저 파악하고 그런 후 장부 작성 신고와 무기장 신고의 경우를 비교하여 유리한 방법을 찾는 것이 중요하다.

 

 

- 부동산업에 대한 경비율 -

1. 단순경비율 제도와 기준경비율 제도의 비교

세법에서는 사업자가 무기장 시 단순경비율과 기준경비율 제도를 두어 소득금액을 신고하도록 하고 있다.

1) 단순경비율제도 - 단순 경비율 제도는 다음과 같이 소득금액을 파악하는 방법을 말한다.
    • 소득금액 = 매출액 - 매출액 X 단순경비율(업종별로 고시됨)
       즉 사업에 관한 경비가 장부에 의해 입증되지 않으므로 정부가 매년 고시한 단순경비율로 소득금액을 파악한다. 따라서           수입금액에 소득률(=1-단순경비율)을 곱하면 바로 과세되는 소득금액을 확인할 수 있다.
(1) 단순경비율 제도의 특징
① 단순경비율은 주로 영세한 사업자들한테 적용되는 제도이다.
    - 신규사업자 : 업종별로 매출액이 일정 금액(3억 원, 1억 5,000만 원, 7,500만 원)에 미달하는 경우 이에 해당
    - 계속 사업자 : 전년도 매출액이 일정 금액(6,000만 원, 3,600만 원, 2,400만 원)에 미달하는 경우 이에 해당
② 단순 경비율이 높은 경우에는 과세되는 소득금액이 적게 나와 세금이 실질보다 줄어드는 경우가 일반적이다.
③ 단순경비율은 사업자가 선택할 수 있는 제도가 아닌 매출액으로 구분한다.

 

 

2) 기준경비율 제도 - 기준경비율은 사업 규모가 비교적 큰 사업자가 장부를 작성하지 않았을 때 다음 중 적은 금액을 소득금액으로 파악하는 방법을 말한다.
(1) 소득금액 = 매출액 - 주요 3대 비용(인건비, 임차료, 매입비) - 매출액 ×기준경비율* (업종별로 고시됨)
    * 2011년 이후부터 복식 장부 대상자가 기준경비율로 신고 시 기준경비율의 1/2을 적용(주의 필요로 함).
(2) 한도 : (수입금액 - 수입금액 x 단순경비율) X 배수*
    * 간편 장부 대상자가 기준경비율을 적용하는 경우 2.4배를 곱하며, 복식 장부 대상자가 기준경비율을 적용하면 3배를 곱한다. 이는 일종의 무기장에 따른 불이익을 주는 제도에 해당한다. 배수는 수시로 변경될 수 있어 반드시 확인해야 한다.
이 제도는 앞의 단순경비율 제도와 유사해 보이지만 차이점이 있다. 즉 인건비나 임차료 그리고 매입비 등 3대 주요경비는 지출 사실 및 증빙에 의해 입증된 것만 인정되고 기타 소소한 비용은 '수입금액 X 기준경비율'로 파악하는 점에서 차이가 나고 있다.  

2. 부동산업과 경비율 제도

부동산업에 대한 단순경비율과 기준경비율 제도를 분석해보자.
1) 단순경비율이 좋은 경우
일반적으로 단순경비율을 사용하면 좋은 경우는 주로 단순경비율이 높아질 때이다. 예를 들어 주택 신축 판매업의 경우에는 수입의 91.8%까지 비용으로 인정해주기 때문에 실제 이익률이 이를 벗어나면 단순경비율로 신고하는 것이 유리할 수 있다. 하지만 현행 세법은 이러한 단순경비율은 아주 예외적인 경우에만 인정을 해준다. 다음을 참고하기를 바란다.
(1) 신규사업자 : 당해 연도의 수입금액이 다음 금액을 넘지 않으면 단순경비율을 사용할 수 있다(넘는 경우에는 기준경비율 적용).
    - 부동산매매업 : 3억 원
    - 주택 신축 판매업(건설업) : 1억 5,000만원
    - 부동산 임대업 : 7,500만원
(2) 계속 사업자 : 전년도의 수입금액이 다음 금액을 넘지 않으면 단순경비율을 사용할 수 있다(넘는 경우에는 기준경비율 적용).
    - 부동산매매업 : 6,000만원
    - 주택 신축 판매업(건설업) : 3,600만원
    - 부동산 임대업 : 2,400만원

 

2) 기준경비율이 좋은 경우
기준경비율로 신고하는 것이 좋은 경우는 장부를 작성할 수 없는 부득이한 상황에서 주요 3대 비용이 많이 들면서 단순경비율이 높아질 때이다. 주요 3대 비용, 즉 매입비용이나 인건비 등이 높으면 이를 먼저 비용으로 인정받을 수 있고, 또한 단순경비율이 높으면 소득금액 한도액을 계산할 때 한도액이 낮아져 기준경비율로 계산한 소득금액이 급격히 증가하는 것을 방지해준다. 기준경비율 적용대상자를 신규사업자와 계속 사업자로 나눠 살펴보면 다음과 같다.
(1) 신규사업자의 경우 : 당해 연도의 수입금액이 다음 금액을 넘으면 기준경비율을 적용하여야 한다.
    - 부동산매매업 : 3억원
    - 주택 신축 판매업(건설업) : 1억 5,000만원
    - 부동산 임대업 : 7,500만원

(2) 계속 사업자 : 전년도의 수입금액이 다음 금액을 넘으면 기준경비율을 적용하여야 한다.
    - 부동산매매업 : 6,000만원
    - 주택 신축 판매업(건설업) : 3,600만원
    - 부동산 임대업 : 2,400만원

 

3. 부동산 업종의 단순경비율과 기준경비율

부동산매매업, 주택 신축 판매업, 부동산 임대업의 주요 종목에 대한 단순 정비율과 기준 경비율을 나열하면 다음과 같다. 여기에 없는 종목은 국세청 홈페이지에서 검색할 수 있다. 참고로 이러한 비율은 매년 변동할 수 있다.

종목	코드 번호	적용 범위	단순경비율*	기준경비율*
부동산매매업	703011 (토지 보유 5년 미만)	주거용 및 비거주용 건물 매매업, 토지매매업	79.9%	8.2%
주택신축판매업	451102 (토지 보유 5년 미만)	주택신축판매업(건설업)	91.8%	79%
부동산임대업	701102	주거용건물임대업	42.6%	19.0%
	701201	비주거용건물임대업	38.4%	21.1%

2015년 이후의 경비율은 종합소득세 신고 전에 매년 발표. 국세청 홈페이지에서 확인