양도 소득세

종합소득세율 체계

종합소득에 적용되는 세율은 5단계 누진과세 체계로 되어 있다.

구분	세율	누진 공제
과세표준 1,200만원 이하	6%	-
과세표준 1,200~4,600만원 이하	15%	108만원
과세표준 4,600~8,800만원 이하	24%	522만원
과세표준 8,800~1.5억원 이하	35%	1,490만원
과세표준 1.5억원 초과	38%	1,940만원

* 세율을 적용할 때는 해당 과세표준 구간의 세율을 곱한 후 누진 공제액을 차감해 계산하면 쉽게 계산된다.

예) 과세표준이 1억 원인 경우 → 1억 원 x 35% - 1,490만 원(누진 공제) = 2,010만 원

 

 

경매를 통한 주택 구입

경매로 주택을 취득하고 양도하는 경우, 실거주 또는 투자 목적에 따라 세금 문제가 달라진다. 좀 더 구체적으로 보면 다음과 같다.

① 거주용 구입 - 경매주택을 거주용으로 낙찰받은 경우, 실거주용 주택을 낙찰받으면 비과세 제도에 유리하다.
• 1가구 1주택에 해당하고 2년 이상 보유하면 비과세 받을 수 있다.
• 주택을 보유한 상태에서 1년 이후에 경매로 주택을 취득하면 경매주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하면 역시 비과세 받을 수 있다. 단, 반드시 종전 주택을 먼저 매도해야만 비과세 혜택을 받는다.
일반적으로 1주택자가 대체 주택을 산 날로부터 종전 주택을 2년 이내에 양도하면 비과세를 받을 수 있다.
하지만 처분 기한을 넘기면 비과세 받을 수 없게 된다. 이러한 상황에서는 처분 기한이 도래하기 전, 법원에 경매를 신청(또는 자산관리공사에 매각 의뢰)하여 양도하면 처분 기한을 넘기더라도 비과세를 받을 수 있다.

 

② 투자용 구입 - 투자용으로 구입한 경우에는 양도소득세가 나올 수 있으므로 다음과 같은 사항에 유의해야 한다.

• 투자소득이 양도소득에 해당하는 경우

1) 양도소득에 해당하는 경우 적용세율(40% 등)에 주의해야 한다.

2) 양도소득세 필요경비의 범위에 주의해야 한다.

• 투자소득이 사업소득에 해당하는 경우
1) 사업소득에 해당하는 경우 비교 과세 적용 여부를 검토해야 한다.
2) 사업자의 납세 협력의무(매매차익 예정신고 등)에 유의해야 한다.

- 경매 부동산 처분 시 세금의 종류-

경매로 취득한 부동산을 처분할 때 부과되는 세금의 종류를 나열하면 다음과 같다.

• 거주목적용 주택 - 이를 처분하면 양도소득세가 부과된다. 단, 비과세 요건 충족 시 비과세 혜택을 받을 수 있다.

• 임대목적용 주택 - 이를 처분하면 역시 양도소득세가 부과된다.

• 매매목적용 주택 - 이를 처분하면 사업소득세(종합소득세)가 부과된다.

 

- 비과세와 감면 그리고 중과세 제도의 이해 -

비과세는 국가가 과세권을 포기하여 세금이 애초부터 없는 것을 말하고, 감면은 일단 산출세액을 확인을 거쳐 산출세액의 50%나 100%를 면제하는 것을 말한다. 그리고 중과세는 세율 등을 높여 세금을 무겁게 매기는 것을 말한다.
① 주택

비과세	감면	중과세
• 1가구 1주택 • 일시적 2주택 비과세 특례	• IMF시절의 장기임대주택 • 최근의 미분양주택에 대한 과세특례 등	• 폐지됨.

주택은 기본적으로 1가구 1주택(일시적 2주택 등 포함)에 대해서는 양도소득세를 비과세한다. 그리고 특정한 감면 기간에 감면요건을 갖춘 주택에 대해서는 양도소득세를 감면한다. 한편 다주택자에 대한 중과세 제도는 2014년부터 폐지되었다.
② 토지

비과세	감면	중과세
• 농지의 교환 또는 분합	• 8년 이상 자경농지 • 자경농지의 대토 • 수용토지 등	• 비사업용 토지

경작 상 필요한 농지를 교환 또는 분합한 경우 양도소득세가 비과세 된다. 그리고 8년 이상 자경한 농지나 자경한 농지를 대두(A 지역의 농지를 팔고 B 지역의 농지를 사는 경우)한 경우 그리고 수용당한 토지에 대해서는 양도소득세를 100%까지 감면하고 있고 한편 해당 홀지가 비사업용 토지에 해당하면 중과세 (중과세 16~45%, 장기보유 특별공제는 2017년 이후부터 적용 예정. 2016년 세법개정 안)를 적용한다.
* 토지의 양도소득세는 다른 부동산에 비해 중과세 제도가 적용되고 있어 과세 판단이 매우 까다롭다.
③ 상가 등 수익형 부동산

비과세	감면	중과세
없음.	없음.	없음.

상가 등 수익형 부동산은 비과세나 감면 그리고 중과세 제도가 없다. 조세 정책적인 목적으로 이를 규율할 필요가 없기 때문이다. 다만, 상가 등 수익형 부동산은 부가가치세가 추가되는 등 복잡한 세금 체계로 인해 세무 위험이 증가하기 때문에 정교한 세금관리가 필요하다.

 

-과세 구조의 이해-

양도소득세는 계산구조에 따라 다양한 절세 방법을 찾을 수 있다. 예를 들어 양도차익 계산 단계에서는 취득가액을 환산하거나 기타 필요경비를 많이 공제받고 과세표준 계산 단계에서는 장기보유 특별공제를 많이 받는 것 등이 있다. 이외에 과세를 되더라도 유리한 세율로 과세를 받는 것도 절세의 한 방법에 속한다.

구분		절세방법
양도차익계산	양도가액 -취득가액 -기타 필요경비 =양도차익	허위 계약서를 작성하지 않는다. 취득가액을 알 수 없는 경우에는 환산*한다. 필요경비를 많이 공제받을 수 있도록 한다.
과세표준 계산	-장기보유특별공제 =양도소득금액 -기본공제 =과세표준	보유기간에 유의하여 최대한 공제율을 높인다. 중복하여 공제받지 않는다.
산출세액계산	×세율 =산출세액	일반적인 경우 6~38%를 적용한다.
납부 세액계산	+가산세 =최종 납부할 세액	신고 및 납부 기한을 엄수한다.

* 이는 양도 시의 실제 양도가액에 '취득 시의 기준시가/양도 시의 기준시가'의 비율을 곱해 취득가액을 환산하는 제도를 말한다.

 

-양도소득세 신고 및 납부-

양도소득세는 주소지 관할 세무서에 다음과 같은 방법으로 신고 및 납부한다.

예정신고	확정신고
• 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고 및 납부(의무) • 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 2개월 이내에 분납 가능	• 양도일이 속하는 다음 해 5월 중 신고 및 납부(연간 2회 이상 양도 시) • 2개월 분납 가능

* 양도소득세 신고는 본인도 할 수 있고, 세무회계 사무소를 통해서도 할 수 있다.

-양도소득세 세율-

보유기간	주택	비사업용 토지	이외 (상가, 사업용 토지 등)
1년 미만	40%	50%	50%
1~2년 미만	6~38%	Max[40%, 16~48%]	40%
2년 이상		16~48%	6~38%

 

 

-누진세율 구조-

과세표준 구간	일반세율	중과세율	누진 공제
1,200만원 이하	6%	16%	-
1,200~4,600만원 이하	15%	25%	108만원
4,600~8,800만원 이하	24%	34%	522만원
8,800~1.5억원 이하	35%	45%	1,490만원
1.5억원 초과	38%	48%	1,940만원

• 양도소득세 등을 비롯한 모든 세금은 납세의무가 성립되기 전 또는 매매계약 전에 세무상 문제점을 파악하고 대책을 마련하는 것이 가장 중요하다.